دانلود پایان نامه درمورد
حوزه و دانشگاه، مال موقوفه، حل اختلاف، حقوق ثبت پایان نامه ها و مقالات

اراضی
نظر به اهمیت امر کارشناسی در پرونده های قضایی مربوط به زمین و تخصصی بودن این امر و همچنین نیاز محاکم قضایی به کارشناسان این رشته (کارشناسان امور زمین و کارشناسان رسمی امور ثبتی ) که به عنوان بازوان دادگاه ها برای تشخیص حق عمل می کنند، دانستنِ تعریف و شناخت هر یک از اراضی در پرونده های ارجاعی مفید، مؤثر و از اهمیت بسیاری برخوردار بوده و شناخت نادرست از هر یک از انواع زمین باعث ورود خسارت غیرقابل جبران به مالکان آن ها خواهد شد. از آنجا که مقوله زمین بعد از اجرای اصلاحات ارضی و انقلاب اسلامی دچار تغییر و تحول گردیده و از نظر حقوقی تقسیماتی در آن صورت گرفته در این فصل سعی شده است ضمن ارائه تعریفی از زمین (اراضی)، انواع آن ها تبیین، تعریف و تفکیک شود و آن گاه مباحث تقسیم اراضی از جهت فقهی ، نوع بهره برداری و سایراراضی عرفی مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
اراضی از دیدگاه های مختلف به انواع متنوعی تقسیم شده اند که هر یک از این تقسیمات دارای کارکرد و کاربرد متفاوتی هستند که در این پژوهش به علت تاثیر تقسیمات فقهی اراضی بر قوانین و مقررات ما و همچنین مراجع حل اختلاف، اراضی را به سه دسته کلی اراضی موات بایر و دایر تقسیم نمود. و همچنین از لحاظ حقوقی نیز انواع این اراضی تبیین گردیده است.
گفتار اول: تعریف زمین
اراضی جمع ارض و در لغت به معنای زمین، مورد استفاده قرار می گیرد ( اعم از اینکه مالک داشته باشد یا مالکیت خاصی برای آن متصور نباشد). در این ارتباط ، اصطلاح اراضی با واژه عرصه معنای نزدیکی دارد. با این تفاوت که عرصه به زمینی اطلاق می گردد که مملوک ( دارای مالک معین ) باشد و معمولا در مقابل اعیانی به کار برده می شود. بنابراین متوجه خواهیم شد که رابطه ی بین این دو واژه، عموم و خصوص مطلق است. به همین جهت اعتقاد بر این است که واژه اراضی، مفهوم عام تری از عرصه دارد. زیرا اراضی بلاصاحب، موات و در حکم مواتی وجود دارند که نوعا اراضی محسوب می گردند حال آن که به کارگیری واژه عرصه برای آن ها در عالم حقوق، زیبنده نخواهد بود.

گفتار دوم: تقسیم بندی اراضی از دیدگاه فقهی
بنداول: اراضی انفال
گرچه وفق گفته ی اکثریت قریب به اتفاق مفسرین، شأن نزول آیه ی شریفه ی ( یسئلونک عن الانفال، قل الانفال لله و الرسول، فاتقوا الله و اصلحوا ذات بینکم و اطیعوا الله و رسوله ان کنتم مؤمنین) در خصوص تقسیم غنایم جنگی، غزوه بدر است لیکن در شریعت اسلامی، به کلیه ثروت های عمومی انفال گفته می شود و این ثروت محدود به غنایم جنگی نمی گردد. ( موسوی همدانی، ترجمه تفسیر المیزان،ج.9،ص.9)
بر این پایه می توان به کلیه زمین های موات، جنگل ها، سر کوه ها، ته دره ها، رودخانه ها، زمین های خراب و بایر که مالک مشخص نداشته باشد، انفال گفت. بنا به نظر بنیاد پژوهش های قرآنی حوزه و دانشگاه ( بنیاد پژوهش های قرآنی حوزه و دانشگاه، قرآن و حقوق،ص.388) زمین ها و هم چنین غنایمی که در اثر جنگ به دست آید، جزو انفال محسوب می گردد. نام هر نوع اراضی متعلق به کفار که آباد بوده و در جنگ به دست مسلمین می افتد، مفتوح العنوه است و اگر خمس آن اخراج گردد، نام آن زمین، خراج خواهد بود. این زمین ها به عموم ملت اسلام تعلق دارد و جزو انفال (ثروت عمومی) محسوب می گردد.
بنابراین اراضی انفال، مفهوم عامی است که دربرگیرنده ی مالکیت دولت اسلامی بر آنچه که خود دارا است و هم چنین مالکیت بر آنچه که در اثر پیکار به دست می آورد.
صاحب ترمینولوژی حقوقی ( حعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق،ص.95) در بحث انفال، آن را مشتمل بر زمین موات، اراضی غیرمواتی که از طرف اجانب (بدون اعمال زور) به حکومت اسلامی اعطا می شود، یا در اثر جنگ بدون اذن امام (ع) به چنگ مسلمانان بیافتد، اراضی بلاصاحب، زمین هایی که صاحبان آن ها به دلیل ارضی و سماوی از آن دست کشیده باشند، اراضی خالصه رؤسای ممالک خارجی مغلوب در جنگ با حکومت اسلامی، اراضی متوفای بلاوارث، سواحل رودخانه ها و دریاها که از آب خارج شوند، می داند.
بند دوم: اراضی موات
در تعریف فقها از زمین موات دو نوع تعریف به چشم می خورد. برخی از فقها به تعریف کلی اراضی موات اکتفا نموده و برخی دیگر زمین موات را به اصلی و عارضی تقسیم نموده اند. به نظر شهید اول، ” زمین موات زمینی است که از آن استفاده نمی شود، به جهت بیکار ماندن آن یا به سبب نیزار شدن آن یا بریده شدن ” قطع شدن” آب از آن یا فرو گرفتن آب و مستولی شدن بر آن ” محقق حلی نیز پس از تقسیم زمین به آباد و غیر آباد، زمین موات را زمینی می دانند که ” …. به دلایلی از جمله معطل و بیکار ماندن یا قطع و بریده شدن آب از آن یا به دلیل چیرگی آب بر آن یا به واسطه نیزار یا به واسطه نیزار و بیشه بودن و یا عواملی دیگر که مانع انتفاع و بهره برداری از زمین محسوب می شوند، مورد استفاده قرار نمی گیرد…”.(محقق حلی، 140: 703)
امام خمینی “ره” در تعریف زمین موات اصلی آورده اند: “زمینی که در اصل موات بوده و هیچ سابقه ملکیت و احیاء ندارد، هر چند که احراز اینکه فلان زمین از قرن ها قبل تا کنون کشف نشده اکثرا و شاید در تمام مشکل و بلکه می توان گفت ناممکن است و از جمله اینگونه زمین ها زمینی است که اطلاع و عملی درباره سابقه آن در دست نباشد”(امام خمینی،1403ه ق: 177) البته قانون مدنی در ذیل ماده 27 اراضی موات را ” زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آن ها نباشد” تعریف نموده که عبارت معطل افتاده می تواند شامل زمینی که سابقه احیاء و کشت و زرع داشته
و بعدا معطل افتاده نیز بشود، البته به نظر می رسد این تعریف، اراضی بایر را هم شامل شود.
بند سوم: اراضی بایر
زمین بایر یا موات بالعارض زمینی است که آباد بوده و سپس خراب و ویران گردیده و آن بر دو قسم است:
1- سابقا بدون تلاش انسان آباد شده و سپس ویران و خراب گردیده؛
2- سابقا با تلاش و کوشش انسان آباد شده و اکنون خراب و ویران شده است.
آیت الله اصفهانی در تعریف زمین موات عارضی آورده اند: زمینی است که علیرغم برخورداری از سابقه عمران و آبادی، دچار خرابی و ویرانی شده، مانند زمین های بی نام و نشانی که امروزه تنها نشانه هایی از رفت و آمد و آثار رودخانه ها، قصاب و اماکن ویرانی که نشانگر آبادانی و عمرانی گذشته آن زمین ها هستند به جای مانده است.(اصفهانی ، 1385 ه ق: 206) امام خمینی نیز زمین موات را چنین تعریف کرده اند؛ زمینی که موات به عارض است، یعنی زمانی آباد بود و کشت می شد. بعدا دچار مواتی و خرابی شده، مانند زمین های اقوام منقرض شده که آثار شهر و مرز و خرابه های خانه هادر آن به جای مانده است.(امام خمینی، 1403 ه ق:177)
بند چهارم: اراضی دایر
فقها، در تعاریف خود غالبا اراضی دایر را به محیاه بالاصاله و محیاه بالعارض تقسیم و به تعریف هر یک پرداخته اند. محیاه بالاصاله زمینی است که بدون تلاش و کوشش انسان آباد شده است، مثل جنگل ها، مراتع، مزارع طبیعی و محیاه بالعارض آن دسته از اراضی است که با تلاش و کوشش انسان احیاء عمران و آباد گردیده است. محقق حتی در شرایع الاسلام، امام خمینی در تحریر الوسیله، آیت الله اصفهانی در وسلیه النجاه، متفق القول محیاه بالعارض را ملک شخصی که آن را آباد کرده است دانسته اند. مثلا محقق حلی در این خصوص آورده اند: “… زمین یا آباد است یا غیر آباد، زمین آباد به مالک آن تعلق دارد ” یعنی ایشان همانطور که در تعریف زمین موات، به موات بالعارض و موات بالاصاله اشاره نکرده اند، در خصوص زمین آباد نیز به محیاه بالعارض اشاره ای نداشته اند و فقط زمین آباد را متعلق به مالک آن دانسته اند، اما آیت الله اصفهانی و امام خمینی پس از تفکیک اراضی مذکور و تعریف هر یک، اراضی محیاه بالاصاله که همان جنگل ها، مراتع و مزارع طبیعی و به طور کلی منابع طبیعی است را در حکم زمین موات دانسته و چون اراضی موات هم جزو انفال است آن را در اختیار امام دانسته اند، اما اراضی محیاه بالعارض را به طور اجماع از آن مالک دانسته اند، یعنی شخصی که عمران و آبادی و احیاء نسبت به آن زمین نموده است را مالک آن شناخته اند(سالاری، 1391: 35-34).
بند پنجم : اراضی فئی
اموالی از اجانب که بدون خونریزی و جنگ یا اموالی که در نتیجه ی جنگ بدون اجازه ی امام (رئیس حکومت اسلامی) به دست آید، فئی نامیده می شود. بنابراین هرگاه زمین آبادی بدون خونریزی و جنگ یا با آن، بدون اذن امام، به دست مسلمانان بیافتد به زمین یادشده، فئی گفته می شود که از زمره ی انفال محسوب می گردد. ( بنیاد پژوهش های قرآنی حوزه و دانشگاه، قرآن و حقوق،ص.388)
بند ششم : اراضی مفتوح العنوه
به آن دسته از اراضی معمور اجانب اطلاق می گردد که در اثر جنگ سپاهیان اسلام با آنان، بنا به دستور امام (ع)، به دست مسلمانان میافتد، اعم از این که در این بین، میان سپاهیان اسلام و اجانب صلحی برگزار شده و این زمین ها از طریق صلح به دست مسلمانان افتاده باشد یا این که بدون انجام آن در دست مسلمانان قرار گرفته باشد. اراضی مفتوح العنوه، مصداق انفال نمی باشد. حسب گفته ی صاحب ترمینولوژی حقوق (جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق،ص.674) اراضی یادشده ملک غیرمشاع همه ی مسلمین است و قابل افراز و تملیک و تملک نبوده و عواید آن جزو درآمد عمومی و بیت المال بوده است.
اگر مردم یک محل به طور داوطلبانه (قبل از فتح سرزمین مفتوحه) مسلمان می شدند، باید با مردم آنجا همانند مسلمانان رفتار می شد و نامبردگان موظف به پرداخت عشریه (یک دهم) به عنوان زکات بودند. به همین جهت این اراضی را عشریه نیز می گفتند و هم چنین اراضی عشریه، به زمین های مواتی اطلاق می شد که به این نومسلمانان جهت احیا واگذار می شد و نامبردگان موظف به پرداخت عشریه بودند. ضمنا اراضی عشریه به زمین های مفتوح العنوه آبادی نیز اطلاق می شد که از جانب حاکم اسلامی به عنوان اقطاع به سربازان مسلمان اعطا می گردد.
بند هفتم : اراضی طوع و صلح
از جمله اراضی و زمین هایی محسوب می شدند که به ترتیب، مالکان آن ها به میل خود مسلمان شده یا ساکنان آن اراضی، طی معاهده ای با دولت اسلامی، آن را به دولت اسلامی صلح نموده اند.
بند هشتم : اراضی خراجی
به آن دسته از زمین های آباد اجانب اطلاق می گردد که از راه به کار بردن نیروی جنگی (بنا به دستور رئیس حکومت اسلامی) به چنگ مسلمین افتاده باشد. به این نوع زمین ها تا این مرحله مفتوح العنوه گفته می شود. هرگاه خمس زمین ها از آن کسر شود (به عنوان سهم امام یا رئیس حکومت اسلامی) باقی مانده را اراضی خراجیه می گویند که متعلق به عموم مسلمین (حاضر و غایب، موجود و غیرموجود) است با این قید که عین آن زمین ها غیرقابل انتقال و غیرقابل افراز بوده و کل باقی مانده ی آن صرف رفع نیازمندی های عموم مسلمین می گردد.
بند نهم : اراضی مباح
به آن دسته از اراضی موات و اراضی متروک (غیر از اراضی متروکه شهرداری) که بتوان از طریق حیازت، مبادرت به تملک آن نمود، در اصطلاح فقهی، اراضی مباح گفته می شود.
بند دهم: اراضی اوقافی، اثلاث باقیه و احباس دائم
به هر زمینی که موضوع عقد وقف (اعم از عام یا خاص)
قرار گیرد، زمین اوقافی یا موقوفه می گوییم. وقف، عقدی است که به موجب آن، مالک مالی را جهت تسبیل منفعت، حبس نماید. حبس در این حالت، به معنای مصون نگاه داشتن از نقل و انتقال، حتی توسط مالک می باشد. هرچند عده ای اعتقاد دارند با انجام و تحقق وقف، مال از ملکیت مالک (واقف) خارج و در ملکیت تأسیس حقوقی جدیدی به نام موقوفه قرار خواهد گرفت.
به مالک، واقف گفته می شود و کسی که وقف به نفع وی صورت می گیرد، موقوف علیه و به مالی که موضوع وقف قرار می گیرد، مال موقوفه می گویند و شخصی که اداره امور موقوفه را عهده دار است، متولی نام دارد. ممکن است واقف برای عملکرد متولی، ناظری تعیین نماید که با توجه به حدود اختیارات وی، ممکن است نظارت فرد مذکور، اطلاعی یا استصوابی باشد.
وقف عام و وقف خاص دو نمونه شایع از این عقد می باشد. در وقف عام، حصری برای موقوف علیهم موجود نیست، حال آن که در وقف خاص، موقوف علیه یا موقوف علیهم محصور می باشند.
در حالی که حبس نوعی از عقود احسان است و طی آن، صاحب مال با حفظ مالکیت خود، منافع را برای مدت معین یا نامعین برای فرد خاصی برقرار می نماید. حبس کننده را حابس می نامند و شخصی که حبس به نفع وی برقرار شده، محبوس علیه نام دارد. حبس دارای انواع متعددی است که حبس مؤبد (یا حبس مخلد و دائم)، حبس مطلق و حبس مقید از زمره ی آن ها می باشد. ( جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق،ص208) بنابراین در مبحث اراضی، احباس دائمه، به زمین هایی اطلاق می گردد که عین زمین حبس شده (ولی ملکیت آن متعلق به حابس است) و منافع و عایدات آن علی الدوام صرف امور خیرات و مبرات می گردد.
تفاوت این دو اصطلاح (حبس و وقف) در خروج و عدم خروج مال از ملکیت اقدام کننده در هنگام تسبیل منافع، نهفته است. بنابراین اگر در عمل حقوقی مزبور مال از ملکیت مالک خارج نگردد، نام آن اقدام حبس خواهد بود و اقدام کننده حابس نامیده می شود ولی هر گاه مال از ملکیت مالک خارج شود یا مالک نیز نتواند آن را انتقال دهد، در این صورت نام اقدام کننده، واقف می باشد.
علاوه بر خروج و عدم خروج مال از ملکیت اقدام کننده، تفاوت های اختصاری زیر :
الف- تعیین مدت در حبس و عدم تعیین آن در وقف. ب- اعاده ی مالکیت به حابس، در صورت زوال مال و عدم اعاده ی آن به واقف در چنین وضعیتی. ج- اعاده ی مالکیت به ورثه ی حابس در صورت فوت حابس و عدم اعاده ی آن به ورثه ی واقف در صورت فوت وی، از جمله آثار وجه افتراق بین حبس و وقف می باشد که شناخت آن برای پژوهشگر حقوقی حائز اهمیت فراوان است.
ثلث باقی یا دائم یا ثلث مخلد، یکی دیگر از اصطلاحات رایج در حقوق ثبت است. ثلث باقی عبارت از تمامت شش دانگ مال غیرمنقول موصی (وصیت کننده) است که وی آن را به عنوان ثلث اموال خود تعیین نموده تا برای بعد از مرگ خود، وصی (مأمور انجام وصیت) منافع آن را علی الدوام (بدون تعیین مدت) صرف امور خیرات و مبرات نماید.
چون ممکن است موصی بر اثر فعالیت اقتصادی خود تا زمان مرگش، تغییر و تحولاتی در اموالش (زیادت اموال،نقصان اموال) رخ دهد، تمامت شش دانگ پلاک ثبتی فوق (به عنوان ثلث باقی) فقط در مورد آخر است که از ثلث بودن (ثلثیت) خارج خواهد شد.
همان گونه که ملاحظه می شود، هر چند ممکن است بین اثلاث باقیه (دائم و مخلد) و احباس و وقف قرابت زیادی وجود داشته باشد و شاید از پاره ای جهات مربوط ب


دیدگاهتان را بنویسید